Oleh:Dian Paula AJ, M.Phil dan Rio Rocky Hermanus
Sejarah kebijakan perumahan di Indonesia senantiasa diwarnai oleh satu ironi klasik angka backlog (kekurangan) hunian yang terus menggunung, berhadapan dengan postur Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) yang selalu terengah-engah mengejar laju pertumbuhan penduduk. Selama puluhan tahun, negara seolah terjebak dalam ortodoksi bahwa penyediaan perumahan rakyat adalah beban eksklusif pemerintah yang penyelesaiannya sangat bergantung pada kedermawanan kas negara.
Namun, lanskap tersebut mengalami disrupsi tajam di bawah pemerintahan Presiden Prabowo Subianto. Keputusan memisahkan urusan perumahan menjadi entitas mandiri Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) yang dinakhodai oleh Maruarar Sirait (Bang Ara), bukan sekadar bongkar-pasang nomenklatur birokrasi. Ini adalah sinyal politik bahwa krisis hunian memerlukan orkestrasi khusus.
Dengan target membangun tiga juta rumah per tahun (3 juta/tahun), kementerian baru ini memikul beban sejarah yang tidak main-main.
Kini, memasuki kuartal pertama tahun 2026, euforia awal telah memudar, digantikan oleh realitas lapangan yang menuntut kerja nyata. Berbekal data-data terbaru, mencoba membedah sejauh mana manuver kebijakan Maruarar Sirait berjalan, bagaimana skema pembiayaan dikonstruksi, serta memberikan apresiasi dan kritik konstruktif terhadap progres yang ada.
Menggugat Ketergantungan pada APBN
Satu hal yang patut diapresiasi dari gaya kepemimpinan Maruarar Sirait adalah kejujurannya sejak awal dalam membaca kapasitas fiskal negara. Berdasarkan data Kementerian PKP, kapasitas APBN baik melalui intervensi langsung maupun skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) hanya mampu membiayai kurang dari 270.000 unit rumah per tahun. Angka ini bahkan tidak mencapai 10 persen dari total target tiga juta rumah.
Fakta matematis ini memaksa kementerian untuk memutar otak dan keluar dari zona nyaman. Maruarar meresponsnya dengan meluncurkan strategi pembiayaan non-APBN yang masif dan terstruktur. Ia memosisikan pemerintah tidak lagi sekadar sebagai “Sinterklas” yang membagi-bagikan rumah gratis, melainkan sebagai fasilitator dan dirigen yang mengorkestrasi berbagai instrumen ekonomi.
Kerja sama lintas sektoral menjadi kunci. Bersama Badan Perencanaan Pembangunan Nasional (BAPPENAS), Kementerian PKP merancang sejumlah alternatif pendanaan, mulai dari redesign FLPP, optimalisasi Kredit Program Perumahan, hingga mendorong pelonggaran Giro Wajib Minimum (GWM) oleh Bank Indonesia bagi perbankan yang aktif menyalurkan kredit perumahan.
Lebih jauh, pendekatan “Gotong Royong” yang sering didengungkan Maruarar mulai menunjukkan wujud konkretnya. Pendekatan kepada pelaku usaha skala besar dan pengembang untuk menyalurkan Corporate Social Responsibility (CSR) dalam bentuk lahan atau bangunan merupakan terobosan filantropi politik yang cerdas. Integrasi pembiayaan ini membuktikan bahwa perumahan bisa menjadi motor penggerak ekonomi (economic engine) jika ekosistemnya dibangun dengan kepercayaan (trust). Keterlibatan pihak swasta, baik melalui CSR maupun pembangunan rumah komersial terjangkau, mengindikasikan adanya respons terhadap kerangka regulasi yang dikembangkan pemerintah.
Akselerasi Kebijakan dan Afirmasi Kelas Pekerja
Dari sisi regulasi, tahun 2026 ditandai dengan lahirnya kebijakan-kebijakan progresif yang berpihak pada Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dan kelas pekerja. Salah satu kebijakan paling revolusioner yang disiapkan oleh Kementerian PKP dan direncanakan terbit pada akhir Maret 2026 adalah pengaturan terkait rumah susun subsidi, termasuk opsi perpanjangan tenor cicilan hingga 30 tahun.
Kebijakan ini adalah jawaban atas kritik bahwa perumahan semakin menjauh dari jangkauan pekerja perkotaan. Selama ini, tenor kredit yang mentok di angka 15 hingga 20 tahun membuat cicilan bulanan terasa mencekik bagi kelompok first-time homebuyers (pembeli rumah pertama).
Dengan merentangkan tenor menjadi 30 tahun, beban cicilan akan turun drastis, meningkatkan kemampuan mengangsur masyarakat menengah ke bawah.
Selain itu, pergeseran paradigma dari landed house (rumah tapak) yang boros lahan ke hunian vertikal (apartemen subsidi) dengan luas 21 hingga 45 meter persegi di perkotaan merupakan adaptasi tata ruang yang rasional. Langkah ini menunjukkan bahwa program tiga juta rumah tidak diterapkan secara serampangan, melainkan disesuaikan dengan tipologi wilayah: vertikal di perkotaan yang padat, dan rumah tapak atau swadaya di perdesaan.
Sinergi pemerintah pusat dan daerah juga mulai menampakkan hasil. Instruksi dari Kementerian Dalam Negeri untuk mengintegrasikan Data Tunggal Sosial dan Ekonomi Nasional (DTSEN) serta dorongan kepada pemerintah daerah (Pemda) untuk membebaskan retribusi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi MBR adalah langkah sistemik. Ini memangkas “biaya siluman” dan administrasi yang selama ini menjadi komponen pemberat harga jual rumah subsidi.
Menelaah Progres: Antara Ambisi dan Realitas
Lantas, bagaimana dengan progres pembangunannya? Jika kita melihat data realisasi tahun sebelumnya, terlihat komposisi yang mencerminkan strategi bauran pendanaan. Pembangunan yang ditopang APBN (termasuk FLPP dan pembangunan rusun) menunjukkan capaian yang masih terbatas, sementara realisasi non-APBN justru memberikan kontribusi yang relatif lebih besar. Menariknya, komponen signifikan dalam capaian tersebut berasal dari pembangunan rumah swadaya masyarakat.
Pada tahun 2026, terdapat arah kebijakan pemerintah yang mendorong peningkatan target penanganan Rumah Tidak Layak Huni (RTLH) secara signifikan dibandingkan capaian pada tahun-tahun sebelumnya. Peningkatan ini menunjukkan adanya upaya percepatan dalam memperbaiki kualitas hunian masyarakat.
Di sisi lain, kebijakan terkait rumah subsidi juga mengarah pada peningkatan kuota secara lebih luas, sebagai bagian dari strategi memperluas akses kepemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Kuota rumah subsidi juga diarahkan meningkat secara signifikan, bahkan disebut sebagai salah satu yang terbesar dalam beberapa tahun terakhir.
Meski angka-angka di atas kertas tampak impresif, realitas di lapangan ternyata memicu teguran dari Istana. Pada periode awal tahun 2026, Presiden Prabowo memberikan perhatian terhadap dinamika progres program perumahan yang dinilai masih perlu diakselerasi. Sikap Maruarar Sirait yang merespons kritik tersebut dengan lapang dada dan menyatakan “kita mesti kerja lebih keras lagi” patut dihargai sebagai bentuk akuntabilitas publik. Ia tidak mencari kambing hitam, melainkan mengakui bahwa mesin birokrasi dan ekosistem swasta masih perlu dipacu.
Kritik Konstruktif: Mengurai Hambatan Struktural
Ada beberapa catatan krusial yang perlu menjadi perhatian Kementerian PKP: Pertama, target tiga juta rumah per tahun merupakan angka yang sangat menantang, bahkan bagi negara dengan kapasitas fiskal yang lebih besar dari Indonesia. Publik perlu diedukasi bahwa “tiga juta rumah” tidak berarti pemerintah membangun tiga juta rumah baru dari nol. Ada komponen bedah rumah (RTLH) dan rumah swadaya di dalamnya. Kenaikan target bedah rumah menjadi 400.000 unit di tahun 2026 memang positif untuk meningkatkan kualitas hidup, tetapi kementerian harus jujur bahwa bedah rumah tidak serta merta menyelesaikan masalah backlog kepemilikan rumah baru yang saat ini didominasi oleh generasi milenial dan Gen Z.
Kedua, Pendekatan personal Maruarar dalam merangkul kalangan dunia usaha untuk menyumbangkan lahan atau membangun rumah gratis memang patut diacungi jempol. Namun, secara doktrin kebijakan publik, ketergantungan pada charity (amal) tidaklah sustainable. Kebijakan negara tidak bisa disandarkan pada kebaikan hati pengusaha. Kementerian PKP harus segera melembagakan partisipasi swasta ini dalam bentuk insentif pajak (tax deduction) yang jelas dan terukur, serta skema Public-Private Partnership (PPP) yang memiliki kepastian hukum jangka panjang.
Dalam konteks pembiayaan, muncul pula wacana keterlibatan investor dalam skala besar, termasuk gagasan agar pihak swasta turut mengambil porsi pembangunan dalam jumlah signifikan. Namun demikian, pendekatan ini perlu ditempatkan secara hati-hati. Penolakan Menteri Maruarar terhadap skema yang berpotensi membebankan kewajiban pembangunan dalam jumlah besar kepada investor menunjukkan adanya kehati-hatian dalam menjaga keseimbangan antara kepentingan publik dan mekanisme pasar. Negara tetap harus hadir sebagai pengarah utama, bukan sekadar menyerahkan sepenuhnya kepada logika bisnis.
Selain itu, pengalaman masa lalu seperti kasus Meikarta menjadi pengingat penting bahwa keterlibatan swasta dalam sektor perumahan tidak selalu berjalan mulus tanpa pengawasan yang kuat. Masalah perizinan, ketidakpastian pembangunan, hingga kerugian konsumen menunjukkan bahwa ekspansi peran swasta harus diiringi dengan tata kelola yang ketat, kepastian hukum, serta perlindungan konsumen yang memadai. Tanpa itu, program percepatan justru berisiko melahirkan persoalan baru di kemudian hari.
Ketiga, Dalam setiap proyek infrastruktur yang mengejar kuantitas masif, kualitas selalu menjadi korban pertama. Evaluasi masa lalu terhadap program-program rumah subsidi sering kali menemukan fakta pahit: spesifikasi bangunan yang jauh dari standar kelayakan, sanitasi yang buruk, dan ketidaktersediaan fasilitas umum. Dengan target pembangunan yang dipaksa berlari kencang, fungsi pengawasan dari Balai Pelaksana Penyediaan Perumahan di daerah harus diperketat. Jangan sampai niat mulia menyediakan rumah berubah menjadi memproduksi kawasan kumuh ( slum area) baru di pinggiran kota.
Keempat, Integrasi dengan DTSEN yang dikoordinasikan BPS dan Kemendagri adalah langkah tepat. Namun, penyakit kronis birokrasi kita adalah inclusion error (orang kaya mendapat subsidi) dan exclusion error (orang miskin tidak terdata). Perpanjangan tenor 30 tahun untuk rusun subsidi harus benar-benar dinikmati oleh kelas pekerja yang membutuhkan, bukan menjadi instrumen investasi bagi kelas menengah atas yang memanipulasi data pendapatan.
Mengawal Harapan Jutaan Rakyat
Program Tiga Juta Rumah yang digawangi oleh Kementerian PKP di bawah Maruarar Sirait merupakan langkah strategis dalam merespons persoalan perumahan nasional yang telah berlangsung lama. Upaya untuk mengurangi ketergantungan pada APBN serta membuka ruang pembiayaan alternatif menunjukkan adanya arah pembaruan dalam pendekatan kebijakan.
Di tengah berbagai tantangan struktural, langkah-langkah yang diambil, termasuk membuka kolaborasi dengan berbagai pemangku kepentingan dan merespons dinamika di lapangan, mencerminkan adanya upaya serius untuk mendorong percepatan program.
Ke depan, konsistensi implementasi, penguatan tata kelola, serta keberanian melakukan evaluasi akan menjadi kunci. Dengan demikian, program ini tidak hanya menjadi target kebijakan, tetapi benar-benar mampu menghadirkan solusi nyata bagi kebutuhan hunian masyarakat.
